▷ 일  시 : 2006년 4월 5일 10:00
▷ 장  소 : 국회기자실
▷ 브리핑 : 윤호중 의원

8.31부동산대책 후속조치를 발표한 이후 언론 및 정치권에서 많은 의견을 제시하고 있다.
그중에는 의미있는 지적도 있지만 많은 경우 제도에 대한 이해, 제도의 정확한 파악 전에 문제제기를 하는 경우가 있어 이에 대한 설명을 드리고자 한다.

재건축초과이익 환수 제도에 대한 위헌 주장에 대해 말씀드리겠다.
재건축초과이익 환수를 마치 과거에 토지초과이득세 세법과 유사한 제도가 아니냐고 보시는 것 같다. 토지초과이득세법이 96년도에 헌법 불합치 판정을 받았는데 그 불합치 판정을 받았을때 이유를 주로 근거로 해서 위헌이라는 주장을 하고 있다. 우선 미실현 이득에 대한 과세는 위헌이 아니다. 이는 입법정책의 문제이다라고 헌법재판소는 이미 판결을 한 바 있다. 그럼에도 불구하고 재건축초과이익 환수에 대해 미실현 이익에 대한 과세로 위헌이라고 주장하는데, 헌법재판소의 판결문을 한번만 들여다보면 그런 주장은 아마 하지 않을 것이다. 초토세법에서 미실현이익이라고 봤던 것과 재건축초과이익 환수에서 미실현 이익이라고 보는 것은 전혀 성격이 다르다. 다시 말씀드리면 재건축 과정에서 최종적으로 조합원이 받게 되는 아파트는 종전에 조합원이 소유하고 있던 아파트와 형태나 가치 등이 다 변화된 것이다. 물건형태가 바뀌었음에도 불구하고 미실현 이득으로 볼 수는 없다. 차라리 이득이 발생했으나 미처분이익의 성격에 더 가깝다고 봐야한다.

두 번째, 기준시가를 결정하는데 과도하게 시행령을 위임하고 있기 때문에 위헌이라는 판결이 있었다. 그런데 이번에 도입하게 되는 재건축초과이익 환수법은 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라 개별공시되는 개별주택공시가격을 적용한다. 이것은 양도소득세, 재산세, 종부세 등 모든 세금이 공시가격을 기준으로 부과되기 때문에 위헌의 소지는 전혀 없다. 특히 실거래가와의 차이 등을 들어 이 법에서 정하고 있는 기준가격이 현실과 다를 수 있다는 주장을 하는 분도 있다. 그러나 그것은 올해 1월에 시행된 공인중개사 업무 및 부동산거래신고에관한법률에서 실거래가가 신고되게 되어 있고, 올해 6월부터 시행되는 등기법 개정을 통해 실거래가를 등기부 등본에 기재하도록 되어 있다. 그렇게 신고되고 기재되는 실거래가를 기준으로 부동산가격공시에관한법률에 따라 개별주택 공시가격이 매겨지게 된다. 이 역시 위헌의 소지는 전혀 없다.

다음은 가격등락에 따른 재산권 침해 소지가 있다는 부분에 대해 말씀드리겠다.
부담금을 한번 부과했다가 아파트 값이 다시 떨어지면 결국 부담금을 납부한 사람에게 오히려 손해가 발생할 수 있다는 것이다. 그러나 단순히 세금이나 부담금을 매겼다가 나중에 시장가격의 변동에 따라 오히려 손해를 끼치는 경우에 대해서는 굳이 법적 제도상의 문제라기 보다는 시장가격 변동에 따른 문제이기 때문에 법으로 그 경우를 규정한 예는 없다. 다만 토지초과이득세법에서 이것을 위헌소지가 있다고 본 이유는 토지초과이득세는 매 3년마다 부과가 된다. 한번 토지가격이 올라가서 세금을 냈다가 다음번 3년에 가격이 떨어지면 부과가 되지 않는다. 만약 다음 3년에 다시 가격이 오르면 다시 부과가 된다. 토초세는 세율이 50%였다. 기간을 길게 놓고 보면 한번 발생한 이득에 대해 두 번 50% 과세가 되는 것이다. 길게 놓고 보면 세 번, 네 번도 과세가 될 수 있어 원본 자체를 침식할 우려가 있다, 이것은 재산권에 대한 과도한 제한이라는 취지에서 헌법재판소가 가격등락에 따른 원본잠식 우려를 들어 위헌 소지가 있다고 판결한 적이 있다. 그러나 이법과 재건축초과이익 환수법과는 다르다. 재건축 초과이익 환수법은 재건축이 준공된 시점에 단 한차례 부과가 되고, 그 이후의 시장상황에 따른 가격등락은 오를 수도 내릴 수도 있다. 법에서 정하고 있는 부과 시작시점과 종료시점까지의 가격변동만을 볼 수밖에 없고 모든 세법은 그렇게 부과가 되고 있다. 따라서 위헌 소지는 전혀 없다.

마지막으로 토초세에 대한 헌재의 판결에 위헌 소지가 있다는 이유로 들고 있는 것이 단일 비례세율이다. 이는 50%의 단일비례세율의 경우에 모든 국민은 소득수준이 다른데 수직적 평균을 적용할 경우 소득수준이 다른 국민들 사이에 실질적인 평등을 침해할 수 있다는 판결이다. 모든 소득에 대해 단일하게 세율을 적용하는 것에 대한 문제제기를 한 바 있다.  초과이익 규모에 따라 0-50%까지 단계별로 누진율을 적용하고 있는 재건축초과이익 환수법의 내용을 보면 전혀 맞는 주장이 아니다. 재건축초과이익 환수법은 토지초과이득세법과 실제로 위헌 소지의 문제를 놓고 볼때 전혀 다른 법이다.

항간에 제기되는 두 번째 문제는 이를테면 전국의 재건축 조합이 이 제도에 대해 다 반대한다며 서명운동을 하겠다는 얘기도 들린다. 그러나 전국의 재건축 아파트는 실제로 부담금의 부과대상이 아니다. 법에 있어서는 전국을 대상지역으로 하지만 실제로 3000만원 이하 초과이익의 경우에는 0%를 적용하고 있어, 강남 4구, 더 좁게는 강남 3구 정도의 재건축 단지의 부담금이 부과될 것으로 보인다. 실제로 부과대상이 되는 아파트는 전체 재건축 추진중인 아파트 39만여 세대 중에서 실제로는 강남 4구에 있는 7만8천여 세대 정도이다. 이는 전국 주택총수에 비교하면 약 0.62%에 해당한다. 앞으로 재건축 초과이익 부담금의 부과대상이 될 수 있는 숫자가 전체국민의 비중으로 보면 1%가 안되는 0.6%에 불과한 대상임에도 불구하고 모든 재건축 아파트에 적용되는 것처럼 이야기되고 있는 것은 잘못된 것이다.

세번째 주장으로는 실제로 계산해봤더니 부담금이 그렇게 많지 않다, 거의 낮은 수준이다, 그래서 실제로 종이호랑이에 불과한 것 아니냐는 주장도 있다. 그런 부분에 대해서는 건교부에서 자세한 내용을 브리핑한 것으로 알고 있는데, 이것이 계산 방식에 대한 무지에서 나온 것도 있고, 기준이 되는 개별공시가격을 어떻게 적용하느냐, 그것은 아파트 가격의 정상가격 상승분을 어떻게 계산할 것이냐에 대한 잘못된 적용으로 계산되어 천만원 이하로 부과된다고 말씀하시는 것 같다. 그런데 실제로 저희가 시뮬레이션을 통해 계산을 해 본 바에 따르면 재건축이 완료된 곳과 진행중인 곳을 보면 완료된 곳은 부과대상은 아니지만 그 예를 미뤄 짐작하실 수 있을 것 같아 말씀드리면, 도곡동의 L아파트가 최근 재건축이 완료되었는데 그곳의 재건축 초과이익은 5억정도가 된다. 거기에 부담금을 부과했다면 약 2억 3천만원 정도의 부담금을 부과하게 된다. 요즘 문제되는 대치동의 e 아파트는 1억 4천정도 부담금을 부과할 수 있는 것으로 계산되는데, 물론 앞으로 아파트의 가격이 얼마나 오를지, 내릴지를 정확하게 예측하기는 어렵다. 대략 1억에서 1억5천 사이 정도의 수준이라는 것을 말씀드리겠다.

재건축 아파트를 단지별로 거명하면서 부담금 규모가 어느정도 될 것이라고 말하는 것은 현명한 태도는 아니지만, 많은 오해가 있었고 구체적인 아파트를 예시해서 각 언론에서 적용한 예를 보도하신 바가 있어 이에 대해 말씀드렸다.

여러 문제제기가 언론과 일부 야당에서 제기되고 있다. 요즘 TV프로그램의 올드앤뉴에서 아나운서가 “공부하세요”하는데, 저한테 하는 말씀 같아 열심히 공부해서 말씀드렸는데, 여러분에게도 도움이 됐으면 좋겠다. 일부 야당에서도 제도 자체에 대해 정확히 파악하고 문제제기를 해주셨으면 좋겠다. 정확한 파악 위에서 문제점을 좀더 개선해야 할 점에 대해 말씀해 주시면 그런 부분에 대해서는 얼마든지 건교위에서 다루는 과정에서 수용해서 제도에 반영할 의사를 갖고 있다는 점을 밝힌다.

                       
2006년 4월 5일
열린우리당 대변인실